Истината е, че никой не обича повишение на цените независимо на какво. Проблемът е особено чувствителен в общество с нисък като цяло стандарт на живот, нищо че официалната статистика сочи непрекъснат ръст на доходите от труд, че и на пенсиите напоследък. Затова и очаквано на никого освен на общините не се харесва идеята за актуализиране на данъчните оценки на имотите на всеки две години. Макар на всички да е ясно, че при старите жилища, в момента те нямат общо с реалността.

Дали парламентът ще приеме искането на общините за актуализация, намерило подкрепа във финансовото министерство, не може да се каже отсега. Ясно е, че популистки настроените политици ще защитават тезата да не се актуализират, тоест повишават, данъчните оценки.

„Дневник“ се допита до участници на пазара на имоти как такава промяна би му повлияла.

Какво предстои

Общините отдавна настояват да се актуализират данъчните оценки, които в момента нямат връзка с реалния пазар. Поне тези от тях, които са строени до края на соца и оттогава не са сменяли собственика си. В допълнение през 2024 г. предстои промяна в категорията на населените места, която съответства на резултатите от последното преброяване. По оценка на националното сдружение на общините това ще свали допълнително приходите им от данък сгради, защото заради обезлюдяването ще падне категорията, а оттам и данъчната оценка на имотите в редица населени места. По веригата това ще свали и сумарно приходите от данък сгради, които на теория общините би трябвало да използват за подобрения на своя територия.

Сдружението от години настоява да се размразят данъчните оценки, останали на нивата от 2008 г., и този път са чути от настоящия финансов министър Асен Василев. Това, разбира се, съвсем не означава, че популизмът в пленарната зала на парламента няма да вземе връх и нещата да си останат такива, каквито са.

Подобно законодателно решение реално ще засегне тъкмо групите в обществото, които са неплатежоспособни, коментира пред „Дневник“ Стоян Гочев, собственик на агенция „Ремакс“. Дава пример с панелен апартамент в софийския квартал „Люлин“, чиято данъчна оценка сега е 10 хил. лв., а след актуализирането ще стане 600 - 700 евро на кв.м. Това ще повиши данъка на собственика няколко пъти. Такава промяна не се очаква за жилищата ново строителство, защото те са придобити на пазарна цена и данъкът е формиран на нейната база. Затова и промяната ще засегне имоти - панелни, ЕПК или пък старите тухлени, на които собствеността не е сменяна през последите около 30 г.

Посочва, че в момента разликата в данъците, които плащат отдавнашни собственици на панелно жилище и такива с имот в квартал като „Кръстова вада“ например, където данъчната оценка е около 600 евро на кв.м, тоест близка до пазарната, е над 10 пъти.

Разлики има и с тези, придобити в сделки до около 2002 г., когато и пазарните цени са били около 200 - 300 долара на кв.м, а данъкът е формиран на база на стойността за придобиване - критерият, който гледат общините.

Каква е ползата от вредата

Независимо от аргументите на общините в общия случай актуализация на данъчната оценка поне в големите градове ще доведе до повишението им, а оттам и на местния данък, който са длъжни да плащат собствениците, макар данните да показват, че местните власти са далеч от това да успяват да си съберат всички дължими данъци. Средно за страната събираемостта конкретно на този данък е 77% през 2022 г.

Въпреки че в годините сме били свидетели на не един опит на политиците за подобна промяна, на финала или не е достигала смелост за реформи, или моментът не е бил подходящ по някаква „важна“ причина, коментира пред „Дневник“ Антон Андонов, изп. директор на компанията за недвижими имоти „Ера България“ АД.

Посочва, че няма съмнение в ползата от подобна стъпка, защото тя ще изсветли цените на сделките, от което по думите му има полза цялото общество.

 Официалните данни за цените на сключените сделки ще станат по-верни и със събраните данъци държавата и общините ще имат възможност да направят средата ни за обитаване по-добра.

Така смята и Стоян Гочев, който казва, че с такава стъпка „ще се поизбистри“ пазарът от нелоялни практики - продажба по данъчна оценка. „Това би било положително, защото ще даде възможност да се изгради реална представа за цените."

Продажба по данъчна оценка

Документ, в който е вписана данъчната оценка на имота, е задължителен при сделка, дори когато близки роднини правят дарения на дялове помежду си.

Участници на пазара на недвижими имоти потвърждават пред „Дневник“, че продължава практиката продажбата да става по данъчна оценка, макар това да е незаконно.

Антон Андонов, изп. директор на „Ера“, казва, че това продължава въпреки усилията на изпълнителната и законодателната власт в страната, които приемат законодателни мерки в тази посока, както и на банките, които при отпускането на кредити за покупка на имот имат възможност да влияят на процеса. А също и на коректните посредническите агенции за недвижими имоти, които работят по правила, спазват действащото законодателство и информират своите клиенти за рисковете и последствията, и въпреки че тенденцията е към значително намаляване броя на този тип сделки.

По наблюдения на Тихомир Тошев, изп. директор на „Кредит център“, на данъчна оценка или близка до данъчната оценка в момента минават около 25% от сделките. Казва, че все още е възможно за всеки тип имот да се прехвърли на данъчна оценка. Възможно е също да се прехвърли и под данъчна оценка, но ще се плати местен данък върху данъчната оценка.

Стоян Гочев посочва, че законово на цена под данъчната оценка е допустима сделка между роднини, например, ако родител прехвърля чрез продажба имот на детето си. Или в случаите, макар и редки, когато пазарната цена е под данъчната оценка.

Андонов напомня, че по същество прехвърлянето на имот на цена, различна от действително уговорената продажна цена, е престъпление по смисъла на Наказателния кодекс и представлява нарушение на няколко разпоредби не само от този документ, но и Закона за нотариусите и Закона за местните данъци и такси.

Освен това напомня, че когато сделката се изповяда пред нотариус на цена, по-ниска от действително уговореното плащане, и разликата е над 10 хил. лв., а се плати в брой, всеки участник в нея подлежи на санкция от Закона за ограничаване на плащанията в брой. Освен това продавачът изпада в ситуация да не може да получи легално цялата сума и да докаже произход на средствата.

Ако продавачът се окаже с публични задължения, може да влезе и в последваща спирала на проблеми, тъй като Данъчно-осигурителният процесуален кодекс дава възможност на държавата да оспори и развали в съда сключената сделка.

„От гледна точка на купувача на имот, който разполага със средства с доказан произход и платени данъци, ползата от спестяване на 1-2% от цената при придобиване собственост върху имот, формирани от разликата в основата, върху която се начисляват нотариалните такси, такса вписване и местния данък, е пренебрежимо по-малка спрямо поемането на гореизброените рискове“, подчертава Андонов.

Освен изсветляването какво

Извън изсветляването на цените участници на пазара не очакват кой знае какво влияние върху него, ако депутатите приемат предложението на финансовия министър.

„Не мисля, че (такава промяна - бел. авт.) ще окаже съществено значение на пазара на имоти. Естествено имотите, които не се ползват и не носят доходност, а само разходи за данъци и поддръжка, би било по-добре да се продадат“, коментира Тихомир Тошев. Смята, че хората, които инвестират в имоти, също ще вземат предвид и по-високите разходи за данъци.

Не очаквам да има драстично повишение и за това по-скоро смятам, че увеличение в рамките на 5 до 15% увеличение на местния данък няма да окаже съществено влияние върху пазара за имоти.

Според Андонов предвидените промени, ако бъдат приети и прилагани от общините, ще се превърнат в нов, макар и несъществен фактор за незначително повишение на цените на имотите в период от 3-5 години след приемане на промените.

„От една страна, тези от купувачите, които разполагат с фиксиран бюджет и невъзможност да изтеглят кредит, биха пробвали натиск за намаляване на цената от продавача или възнаграждението на посредника, за да успеят „да затворят“ сделката. От друга страна, промените ще доведат до известно повишение при продажните цени на новопостроените имоти, при които в цената са включени ДДС и данък печалба“, обяснява той.

Стоян Гочев прогнозира, че ако започнат да се вдигат данъчните оценки, това ще накара хората, разчитащи само на пенсия, които живеят в централните части на големите градове, да продадат имотите си. „Защото за един апартамент от 200 кв.м в, да речем, района на Докторската градина, в който живее човек с пенсия, данъкът ще стане по-висок от пенсията“, дава пример той. Оценката му се отнася и за хора, които са с ниски доходи - 1000 - 1200 лв. на месец, а живеят в София.

И той смята, че актуализация на данъчните оценки няма да се отрази на разходите при продажба, защото тя ще бъде на реалните цени. „Никой не иска да получава пари по нерегламентиран начин. Хората искат парите им да са получени по банков път, защото това е по-сигурно, а и законът не позволява плащания в брой на големи суми“, напомня той.
В допълнение, сред предложените от финансовия министър данъчни промени е и тази допълнително да се ограничат плащанията в брой, като прагът им се свие до 5 хил. лв.